泉州鲤城江南花园城：一份有争议合同引发的小区公共收益纠纷
泉州鲤城江南花园城：一份有争议合同引发的小区公共收益纠纷
2023-08-12泉州鲤城江南花园城：一份有争议合同引发的小区公共收益纠纷
闽南网8月12日讯（闽南网记者 苏毓茹 洪方博涛 实习生 林书棋 文/图）一笔累积4年多约280万元的小区公共收益，因为一份约定不清晰而存在争议的合同，导致小区业主委员会因“应得未得”与物业服务公司产生分配纠纷，悬而未决。
【资料图】
近日，泉州市住建局联合多部门印发《关于深化“整治物业服务企业侵占业主公共收益、收入及分配不公开等问题，切实维护业主利益”工作方案》，让事涉其中的泉州市鲤城区金龙街道江南花园城小区的业主委员会有关负责人重燃希望，试图从中寻找解惑之道。
一笔约280万元的收入
江南花园城位于鲤城区金龙街道玉霞社区，共有17栋住宅楼，1600多户居民。2017年10月，福建省安雅物业管理有限公司（以下简称“安雅物业”）进驻服务，期限5年。服务期间，小区公共停车位的停车费、公共区域广告费等小区公共收益由安雅物业收取。
江南花园城小区
一份由业主委员会提供的泉州名誉会计师事务所有限公司出具的审计报告表明，从2019年至2023年5月，小区公共收益共约280万元。其中，小区591个停车位的收益占了大头，超过200万元。这笔数目可观的公共收益，扣除小区频繁的电梯维修、水泵维修等相关支出及税费，其中业委会与物业公司应分配公共收益238万多元。
小区业主委员会提供的审计报告
至于2017年到2018年的小区公共收益收支问题，因安雅物业无法提供账目明细，也就无法进行相关审计。根据合同期限，物业服务已于2022年10月到期，因小区未聘请新物业入驻，目前仍由安雅物业提供顺延服务。
江南花园城小区的现任业主委员会委员吕女士向闽南网记者介绍，本届业委会认为，根据相应分配比例结算，扣除此前物业公司转款的10.5万元，物业公司还应向业委会转款52.6万元的小区公共收益分配金额。业主委员会计划这笔资金到账后，投入到小区停车位的进一步规划建设中，以及小区部分设施设备的维护。
但小区业主委员会至今没能收到这笔资金。
业主委员会相关负责人认为，安雅物业应向业委会转款52.6万多元的公共收益金。
一份有争议合同引发的争议
导致这笔存在安雅物业户头的小区公共收益资金未到账，缘于一份有争议的合同。
闽南网记者查阅《江南花园城物业服务合同》发现，合同正本并未涉及停车费收入分配的内容，且在公共收益的分配方案条款中，还特别标明——停车费收入除外。具体条款如下：本物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益60％归业主所有，划入业委会账户，40％归物业所有（停车费除外）。
小区地面停车位
《江南花园城物业服务合同》文本之后还附有一份合同附件，附件上没有时间、签名与落款章，但盖上了骑缝章。但，正是这份附件载明了小区停车收入分配的约定。
物业服务合同附件，有骑缝章，没有落款
安雅物业认为，停车费收入分配，应根据合同附件约定每部车每月70元的分配比例分配（业委会收10元，物业公司收60元）。至于合同附件为何没有落款，安雅物业李副总经理说，他是后来才到公司，此前的情况，他不清楚。
困惑现任小区业委会主任郑文庆的，正是这份合同附件不具有法律效力。“物业合同上标明了‘本合同正本连同补充协议及附件共14页’，这份附件内容是第15-19页，而且没有落款，双方没有进行协商我们无法认可这个附件。”
而第一届小区业委会主任洪小平称，合同是在其他业委会成员家里签订的，他只签到了第14页，但是否有附件，由于时间太长他也不记得了。
关于这份合同附件的问题，第一届业委会副主任许国仁说，时间这么久了，记不清楚了。
闽南网记者查阅《江南花园城物业服务合同》发现，该合同第二十一条标明，本合同正本连同补充协议及附件共14页，一式叁份，甲乙双方及县（市、区）物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
就此，记者前往鲤城区住建局查看合同备案。“物业公司拿来备案时，由于手续不完整，我们将合同退回了，但物业公司并没有再做补交。”鲤城区住建局房地产与物业管理股工作人员郭海洋告诉记者。
吕女士说，江南花园城小区本届业委会认为，小区停车费收入的分配应分成两部分，临停车及地面月租车占用业主共有的道路或其他场地，经营收益归业主所有，业委会应该收取60％，物业公司收取40%；而地下车位每部车每月70元，业委会收取10元，物业公司收到60元。
为此，鲤城区住建局进行了多番调解，但大家仍各执一词。
一个待解的希望
困扰中寻求解决之道的小区业主委员会几位相关负责人，正是看到泉州市住建等部门下发的这份“方案”，再次聚焦这个问题。
方案明确，本次整治行动将持续至12月底，通过整治，实现物业小区公共收益季度公示率达到100%、物业小区公共收益年度抽查核实率达到50%，物业服务企业违法违规侵占业主公共收益行为得到有效纠正和查处，物业小区公共收益管理水平不断提升。
一份存有争议的合同，对代表业主维权的业主委员会是否有利？52.6万多元的公共收益金，能不能在这次“整治行动”中受到重视和解决？小区业主委员会在履行职责过程中如何更专业地行驶权利？这一系列引发思考的问题，不仅是小区业主委员会的每一位成员应该思考，也应该引起每一位重视自身权益的小区业主的思考。
目前，他们正准备召开业主大会，届时再决定是否走法律程序。
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